¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
El vendedor paga IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. El comprador paga ITP o IVA según el caso.
Una operación de compraventa de vivienda no termina cuando se firma la escritura. Antes (y después) hay impuestos que tanto el vendedor como el comprador deben conocer y planificar. En este artículo te explicamos con claridad quién paga qué, por qué y cuánto puede suponer, incluyendo los tramos actuales del IRPF.
1. Impuestos que afectan al comprador
Cuando compras una vivienda usada en España, estos son los principales tributos:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este es el impuesto que grava la compra de viviendas de segunda mano.
¿Quién lo paga?
El comprador.
¿Cuánto es?
Depende de cada comunidad autónoma. En la mayoría de regiones se sitúa entre 6% y 10% del precio de compra.
En Canarias, por ejemplo, el ITP puede variar por tramos de valor y reducciones por vivienda habitual en ciertos casos.
Ejemplo
Si compras una vivienda por 200.000 € y el ITP es del 6%, deberás pagar 12.000 € de impuesto.
Gastos de notaría y registro
Aunque no son impuestos propiamente dichos, sí son gastos vinculados a la compraventa:
Notaría: Depende del precio y número de folios del documento.
Registro de la Propiedad: Para inscribir la compra.
Gestoría (si la hay): Para gestionar impuestos y presentación de documentos ante Hacienda y la Comunidad Autónoma.
Normalmente suman entre 0,5% y 1,5% del valor de la vivienda, dependiendo del caso.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto lo paga el vendedor, pero el comprador debe saber que existe, porque suele gestionarlo y liquidarlo antes de firmar la escritura. Lo explicamos más abajo.
2. Impuestos que afectan al vendedor
Cuando un propietario vende una vivienda, se enfrenta principalmente a estos impuestos:
IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (ganancia patrimonial)
Si vendes una vivienda, la diferencia entre precio de venta y precio de compra + gastos deducibles es una ganancia patrimonial y, por tanto, tributa en tu IRPF.
¿Quién lo paga?
El vendedor.
Cómo se calcula
Ganancia = (Precio de venta) – (Precio de compra + gastos acreditados)
Son gastos deducibles:
✔ Comisiones de agencia
✔ ITP o IVA pagado originalmente
✔ Reformas certificadas
✔ Notaría y registro en la compra inicial
✔ Gastos de mejora documental
Tramos del IRPF por ganancia patrimonial (vigentes 2025):
Estos tramos se aplican al importe de la ganancia:Tramo de Ganancia (€) Tipo IRPF (%) Hasta 6.000 € 19% Entre 6.000 € y 50.000 € 21% Entre 50.000 € y 200.000 € 23% Más de 200.000 € 27% Ejemplo práctico:
Vendiste por 300.000 €.
Compraste por 200.000 € y tu ganancia neta (tras gastos deducibles) es de 90.000 €.
Cálculo IRPF:
primeros 6.000 € x 19% = 1.140 €
siguientes 44.000 € x 21% = 9.240 €
últimos 40.000 € x 23% = 9.200 €
Total IRPF = 19.580 €
Exenciones importantes:
✔ Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual, puedes estar exento.
✔ Si tienes +65 años y la vivienda es tu residencia habitual, puedes estar exento.
✔ Minusvalías (venta por debajo del precio de compra) pueden generar compensaciones fiscales.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Impuesto que grava el incremento del valor del terreno desde que lo compraste hasta que lo vendes.
¿Quién lo paga?
Generalmente lo paga el vendedor (aunque puede pactarse otra cosa).
Cómo se calcula
Se basa en el valor catastral del suelo y los años de tenencia, regulado por cada ayuntamiento. Suele rondar entre un 2 % y un 30 % del incremento objetivo.
Sin incremento real, puedes pedir que se calcule por la ganancia real y no por valores teóricos.
Importante:
Si hay controversia o el cálculo municipal es injusto, merece asesoramiento técnico para reducir la cuota.
Otros aspectos fiscales a tener en cuenta
Retenciones en caso de no residente
Si el vendedor no reside en España, el comprador tiene que practicar retención del 3% del precio y pagarlo a Hacienda, para garantizar el pago del IRPF.
Plazos de presentación
Tanto el comprador como el vendedor tienen plazos legales para liquidar los impuestos (normalmente, 30 días hábiles desde la escritura).
Resumen de quién paga qué
| Concepto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| ITP (viviendas usadas) | ✔ | ❌ |
| IVA (viviendas nuevas) | ✔ | ❌ |
| Notaría y Registro | ✔ | ❌ |
| IRPF (ganancia patrimonial) | ❌ | ✔ |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | ❌ | ✔ |
| Retención no residente | ✔ (3%) | ❌ |
Conclusión: planifica para no pagar de más
La tributación en una compraventa puede parecer un lío, pero planificarla bien puede ahorrarte mucho dinero. Vendedores y compradores deben conocer sus obligaciones y también sus derechos:
✔ Optimiza tu IRPF revisando deducciones y exenciones.
✔ Ajusta tu precio pensando también en la tasación bancaria.
✔ Calcula la plusvalía en función real y no solo objetiva.
✔ No dejes la gestión fiscal al azar.
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