¿Qué tienes que pagar al vender tu vivienda?
Plusvalía e IRPF explicados
Vender una vivienda en España no solo implica encontrar un comprador y firmar una escritura ante notario; también conlleva ciertas obligaciones fiscales que todo propietario debe conocer. Si no las tienes claras, podrías llevarte una sorpresa al recibir la liquidación de impuestos.
En este artículo vamos a desglosar de forma sencilla qué impuestos paga el vendedor de un inmueble, por qué se pagan y cuánto pueden suponer.
1. La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
La plusvalía municipal es un impuesto gestionado por los ayuntamientos que grava el incremento del valor del terreno (no de la construcción) desde que adquiriste el inmueble hasta el momento en que lo vendes.
¿Cuándo se paga?
Se paga siempre que haya una transmisión de propiedad, ya sea una venta, una donación o una herencia.
¿Por qué se paga?
Se parte de la idea de que, con el tiempo, el suelo urbano tiende a revalorizarse. El impuesto mide ese incremento, calculado entre la fecha de adquisición y la fecha de venta.
¿Cuánto se paga?
Desde 2022, tras la sentencia del Tribunal Constitucional, los ayuntamientos aplican dos métodos de cálculo:
Método real: basado en la plusvalía real obtenida (precio de venta – precio de compra).
Método objetivo: mediante una base imponible calculada según el valor catastral del suelo y los años de tenencia (con coeficientes que varían entre el 3,7% y el 30%).
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más beneficioso.
En general, la cuota final puede ir desde un 2% hasta un 30% del incremento, según los tramos y el municipio.
2. El IRPF por la ganancia patrimonial
El segundo pago importante es el IRPF, que se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Se calcula como:
Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos deducibles (notaría, registro, reformas, etc.)
¿Cuánto se paga?
La ganancia patrimonial tributa en la declaración de la renta con estos tipos en 2025:
19% para los primeros 6.000 €.
21% entre 6.000 y 50.000 €.
23% entre 50.000 y 200.000 €.
27% a partir de 200.000 €.
3. ¿Hay formas de evitar o reducir estos impuestos?
Sí, hay exenciones y beneficios fiscales en algunos casos:
Exención de IRPF si reinviertes el dinero en la compra de tu vivienda habitual.
Exención de IRPF para mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
Exenciones parciales o reducciones en plusvalía si demuestras que no ha habido ganancia real en la venta.
Conclusión
Vender una vivienda puede suponer una ganancia importante, pero también implica pagar impuestos que, en algunos casos, pueden superar el 20% de la ganancia. Conocer cómo funciona la plusvalía y el IRPF te permitirá planificar tu venta sin sorpresas y optimizar la operación.
En Ingenium Centro Inmobiliario no solo te ayudamos a vender al mejor precio, sino que te asesoramos en todo el proceso fiscal para que no pagues de más y aproveches todas las ventajas legales disponibles.
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