¿Vas a vender tu casa y piensas que todo lo que ganes será para ti?
¡Error! Hacienda siempre quiere su parte…
Vender una vivienda puede parecer una gran operación: compras por 150.000€, vendes por 250.000€, y te crees 100.000€ más rico. Pero cuidado: en España, las ganancias patrimoniales tributan. Y si no conoces bien las reglas, podrías llevarte un susto cuando llegue la declaración de la renta.
A continuación, te explicamos cuánto se paga en 2025 por la venta de una vivienda en España, y qué casos pueden estar exentos o bonificados. Porque, sí, hay formas de pagar menos… si sabes cómo.
¿Qué es la ganancia patrimonial?
Es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, incluyendo gastos y tributos asociados. Es decir:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – (Precio de compra + gastos de compra + reformas + tributos)
Ejemplo simple:
Compraste en 2005 por 150.000€.
Gastaste 10.000€ en notaría, impuestos y reformas.
Vendes en 2025 por 250.000€.
Tu ganancia tributable sería: 250.000 – (150.000 + 10.000) = 90.000€
¿Cuánto se paga en 2025?
En 2025, las ganancias patrimoniales se integran en la base del ahorro del IRPF, y tributan según los siguientes tramos:
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000,01 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000,01 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000,01 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
— Ejemplo práctico con 90.000€ de ganancia:
Primeros 6.000€ al 19% → 1.140€
De 6.000€ a 50.000€ (44.000€) al 21% → 9.240€
De 50.000€ a 90.000€ (40.000€) al 23% → 9.200€
Total a pagar: 19.580€
¿Cuándo NO tienes que pagar impuestos por vender?
Existen varios casos en los que la ganancia puede estar exenta total o parcialmente:
1. Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y compras otra también habitual en un plazo de 2 años (antes o después), puedes quedar exento del pago.
➡️ Debe reinvertirse todo el importe obtenido, no solo la ganancia.
2. Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás completamente exento de tributar por la ganancia, sin necesidad de reinvertir.
✅ También puedes estar exento si vendes una segunda propiedad y el dinero lo destinas a contratar una renta vitalicia (con ciertos límites).
3. Dación en pago
Si entregas la vivienda al banco para saldar la hipoteca, no tributas por la ganancia patrimonial, aunque técnicamente la haya.
4. Separaciones o divorcios
En ciertos casos, cuando uno de los excónyuges transmite la vivienda por acuerdo de separación, no se considera ganancia patrimonial.
Importante: Ten en cuenta los gastos deducibles
Para calcular correctamente tu ganancia, puedes restar del precio de venta:
Impuestos de adquisición (ITP, AJD, IVA).
Notaría, registro y gestoría.
Inversiones y reformas (no mantenimiento).
Comisiones inmobiliarias.
Plusvalía municipal (si la pagas tú).
Y si hay pérdidas… también se declaran
Si vendes por debajo de lo que pagaste y no obtienes beneficio, puedes compensar la pérdida con otras ganancias patrimoniales en tu IRPF actual o futuros ejercicios (hasta 4 años).
Conclusión: Planifica antes de vender
Vender una vivienda puede dejarte una buena ganancia… pero no todo es para ti. Hacienda querrá su parte, salvo que puedas acogerte a alguna exención.
Si estás pensando en vender, asesórate antes. En Ingenium Centro Inmobiliario te ayudamos a planificar la operación para optimizar los beneficios y cumplir con la normativa tributaria.
www.inmoingenium.com
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