¿Qué es la división horizontal y cuándo se necesita?
Explicación clara y ejemplos reales
Un amigo se encuentra en pleno proceso de herencia familiar. La típica casa grande de los abuelos, que en su día se fue ampliando y “dividiendo” entre hermanos: un piso arriba, otro abajo, cuartitos añadidos, escaleras independientes, entradas diferentes… pero todo sigue siendo una única finca registral.
Y entonces llega la gran pregunta:
“¿Y ahora cómo hacemos para repartirla legalmente? ¿Hay que hacer división horizontal? ¿Eso qué es?”
La división horizontal no es un término raro de abogados: es un paso esencial para muchas personas que quieren heredar, vender o regularizar propiedades. Vamos a explicarlo claro y al grano.
¿Qué es la división horizontal?
La división horizontal es un acto jurídico por el que se divide un edificio o construcción en varias unidades independientes, llamadas “elementos privativos” (pisos, locales, trasteros, garajes), con sus respectivas cuotas de participación sobre los elementos comunes.
En otras palabras: convierte una única propiedad en varios inmuebles individuales, cada uno con su propia escritura, su propio registro, su número de finca, y posibilidad de ser vendido, alquilado o hipotecado por separado.
¿Cuándo es necesaria?
✅ Cuando varios herederos quieren repartirse físicamente una casa o edificio heredado.
✅ Si tienes una casa dividida en varias plantas o viviendas y quieres vender una parte.
✅ Cuando hay locales o viviendas independientes sin regularizar (lo que comúnmente se llama “obras hechas sin papeles”).
✅ Si quieres constituir una comunidad de propietarios con varias viviendas o locales.
✅ En algunos casos, para legalizar ampliaciones o regularizar construcciones antiguas.
¿Qué pasos hay que dar para hacer una división horizontal?
Aquí te dejamos el proceso paso a paso:
1. Contratar a un arquitecto
Debe hacer una memoria de división horizontal, con descripción detallada de cada elemento (superficie útil, metros construidos, linderos, acceso, uso previsto…). También se suele elaborar un plano de distribución del edificio.
2. Elaborar la escritura notarial
Con el informe técnico, el notario redactará la escritura de división horizontal, en la que se indican:
Cuántos elementos privativos se crean
Cuota de participación de cada uno en zonas comunes
Valor de cada unidad
Identificación registral
Reglas de la comunidad de propietarios
3. Inscribir en el Registro de la Propiedad
Cada nuevo “elemento” tendrá su número de finca independiente. A partir de ahí, cada piso o local puede venderse o heredarse por separado.
4. Liquidar impuestos
Aunque no haya compraventa, hay que pagar ciertos tributos, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma (en Canarias es del 1%).
¿Cuánto cuesta hacer una división horizontal?
El coste depende de varios factores: tamaño del edificio, número de unidades, comunidad autónoma, honorarios técnicos y notariales. Pero te damos una estimación básica:
| Concepto | Precio estimado |
|---|---|
| Informe técnico y planos | 1.000 – 2.000 € |
| Notaría | 300 – 600 € |
| Registro de la Propiedad | 200 – 500 € |
| AJD (1% del valor declarado) | Según valor |
| Total aproximado | 1.500 – 3.500 € |
En casos complejos, como herencias con muchos herederos o construcciones sin licencia, puede encarecerse.
Requisitos clave para poder dividir
✔️ Que el edificio esté en suelo urbano y legalmente construido.
✔️ Que tenga acceso independiente a cada vivienda o local.
✔️ Que haya conformidad entre los copropietarios.
✔️ En muchos casos, necesitarás la licencia de división horizontal del Ayuntamiento.
✔️ Si no está regularizado urbanísticamente, puede hacer falta un proyecto de legalización.
¿Y si no hago la división horizontal?
No podrás vender una parte de la vivienda de forma legal, ni alquilarla como unidad independiente, ni inscribirla por separado. Además:
El edificio seguirá siendo una sola propiedad indivisa.
No puedes escriturar ni hipotecar una parte concreta.
En herencias, cada heredero solo tendrá una parte del total, no un piso específico.
Puedes tener problemas con Catastro, Ayuntamiento o Hacienda si no está regularizado.
¿Te compensa hacerla?
Sí, si:
Vas a heredar una casa y quieres repartirla físicamente.
Quieres vender o alquilar solo una parte de la propiedad.
Buscas ordenar jurídicamente una situación confusa o irregular.
Quieres que cada miembro de la familia tenga su parte perfectamente delimitada y legalizada.
En Ingenium Centro Inmobiliario podemos ayudarte
Si tú o tu familia estáis en una situación similar, con una casa a repartir o un edificio no regularizado, en Ingenium Centro Inmobiliario contamos con:
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